Mon premier investissement immobilier: Les chiffres

Posté le 19 avril 2011 par Joël | 30 Commentaires

J’ai été très heureux de constater que l’article de la semaine passée a plu à beaucoup de monde et a suscité un bon nombre de questions très intéressantes. Comme certains me l’ont demandé, je vais vous donner les chiffres qui m’ont poussé à croire en ce projet. La base du calcul s’est faite avant même la recherche du bien par un système d’une simplicité déconcertante: combien ça va me rapporter chaque mois auquel on soustrait combien ça va me couter chaque mois. Si la différence est positive, vous avez toutes les raisons de vous lancer… si la différence est négative, laissez tomber. Pas d’aides fiscales, pas de montages abracadabrantesques entre plusieurs placements, uniquement du bon sens, en tout cas, je l’espère. Voici quelques chiffres qui répondront à vos questions:

Combien ça rapporte moins combien ça coute

La première étape fut d’établir avec la plus grande exactitude possible cette formidable équation. Il ne s’agissait pas de se planter. Les frais les plus faciles à calculer sont: les taxes et impôts (sur le revenu cadastral et imposition des loyers des surfaces commerciales), les assurances vie et incendie. D’après mes calculs, cela représentait à la grosse louche:
- taxes et impôts: 100€/mois pour le cadastre et 200€/mois pour les surfaces commerciales
- assurance vie: 50€/mois
- assurance incendie: 50€/mois

Il s’est avérés que la plupart de ces montants sont surestimés, mais conservons tout tout de même cette somme de 400€ de frais obligatoires.

Pour les loyers, il est possible sans trop de problème de louer chaque unité 450€ en moyenne pour un total de 2250€. Deux locataires sont déjà présents et paient, ensemble, 725€ soit presque 200€ sous notre loyer idéal. Nous ferons en sorte de récupérer une partie de cette perte sur les autres loyers, en fonction de la manière dont nous négocierons avec nos futurs locataires. Soit, notre objectif immédiat est revu à la baisse à 2100€. Il s’agit d’un minimum et nous ferons en sorte de dépasser ce seuil.

Au vu de cette estimation, les mensualités du crédit ne peuvent pas dépasser 1700€. Pour plus de sécurité, nous avions demandé au banquier de trouver une solution qui ne dépasse pas 1350€, il est évident que la marge négociée sur le prix d’achat poussera fortement la mensualité à la baisse.

En suivant ce schéma, la balance serait positive de 350€… pas mal.

Quelques petites adaptations

Le prix d’achat de la maison était fixé à 265.000€. D’après mes simulations, ce prix était beaucoup trop élevé et dépassait les 1350€/mois de remboursement. Il était absolument nécessaire de diminuer ce prix ou nous étions obligé d’avancer une partie voire la totalité des frais notariaux (enregistrement du prêt et actes)… ou de laisser tomber le projet. Par contre, 230.000€ à 235.000€ étaient des bons chiffres et c’est bien pour cette raison que j’ai proposé encore plus bas. Pour donner une indication, à un taux de 4%, 10.000€ représentent un remboursement de 52€/mois en 25 ans ou 60€/mois en 20 ans. En négociant 30.000€ sur le prix de l’immeuble, c’est plus de 150€/mois que nous économisons. Ca valait le coup!

Le banquier nous avait conseillé de demander à un proche de mettre un bien en garantie afin de nous permettre d’emprunter les frais de notaires dont nous avions besoin. Ceux-ci s’élevaient à 40.000€ à quelques euros près et nous devions prévoir, pour cette petite aide reçue, un versement de 50€/mois pendant les 5 prochaines années. Pour compenser ce petit effort et au vu de notre motivation débordante, Mr le Banquier, spontanément (et après plusieurs refus, dois-je le rappeler), nous a proposé d’inclure le montant de l’assurance vie de 10.000€ dans l’emprunt. Cela nous permet, en outre, de lisser ce prix sur 25 ans au lieu de le payer pendant 18 ans. Même avec les intérêts, le montant mensuel diminuait de quelques euros.

Au final, nous avons opté pour un système dans lequel le prêt est divisé par deux: la moitié devra être remboursé en charge fixe, l’autre moitié en charge progressive augmentant de 2%/an. Le total ne montera que de 1%/an, ce qui nous convient car cela nous permet de rester proche de la barre des 1350€ tout en augmentant chaque année nos revenus. De fait, si l’inflation monte de 2%, les loyers augmentent de 45€ pendant que la mensualité du crédit n’augmente que de 14€: soit 30€ de bénéfices mensuels supplémentaires chaque année. Par la suite, nous avons rencontré un problème qui nous a mis hors délais vis-à-vis de l’offre de la banque. Le taux a été revu à la hausse et nous sommes à 1400€/mois le premier mois, heureusement que nous avions prévu une marge de sécurité. Nous avons aussi eu les chiffres exacts pour l’assurance incendie qui passe alors à 40€/mois.

Le calcul revu en conséquence:
- taxes et impôts: 100€/mois pour le cadastre et 200€/mois pour les surfaces commerciales
- assurance vie: 0€/mois
- assurance incendie: 40€/mois
- bien mis en garantie: 50€/mois
- Crédit: 1400€/mois

Au final, la balance est toujours en notre faveur de:
2100€-(1400€+100€+200€+40€+50€)=310€

Je pense qu’au début, nous nous paierons un petit 50€/mois, pour le plaisir et laisserons le reste pour améliorer la qualité de notre bien. Dans le prochain article, j’expliquerais d’ailleurs comment cette marge va nous sauver la mise des gros frais qui étaient tellement prévisibles qu’on les a pas vu venir…

La cerise sur le gâteau

Nous avons négocié les frais de notaire. C’est encore une astuce à laquelle je ne croyais pas vraiment mais l’enjeu était de taille et vous allez comprendre pourquoi. J’avais régulièrement le bureau de notaire au bout du fil car c’est surtout de part son manque de réactivité que les délais ont été dépassés et que notre banque a révisé le taux à la hausse. Je venais juste de lire l’article sur la négociation des frais de notaire sur le blog fabuleux de Jérôme Fournier (Pour lire l’article, cliquez sur CapitalStory.fr), je me sentais comme le lapin Duracell. Nous perdions quand même près de 50€/mois avec cette bêtise, c’est comme si nous avions négocié le prix du bien en laissant 10.000€ de plus dans le prêt (pour ceux qui ont suivi).

Bon, il est vrai que ce soucis aurait pu tourné en notre faveur… Un investisseur doit garder la tête froide face aux aléas du marché et nous connaissions les risques (c’est écrit en petit caractères quelque part). Nous avons estimé le dommage subit à 5.000€ et nous avons eu l’agréable surprise d’avoir un coup de téléphone de la part du notaire nous donnant ses excuses les plus sincères et soucieux de trouver un arrangement à l’amiable. Faute avouée à moitié pardonnée, j’ai gratté jusqu’à obtenir un peu plus de 2.500€ mais j’ai bien spécifié que je les voulais en liquide sur notre compte « investissement immobilier ». Ajoutez les deux loyers que nous allions touché avant de payer la première mensualité du crédit et nous pouvions commencer sereinement à nous occuper de cette affaire avec 3250€ dans notre poche.

« J’adore quand un plan se déroule sans accroc »

Hannibal Smith

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Categorie: Affaires, Competences, Immobilier, Investisseur avisé

Commentaires

30 réponses to “Mon premier investissement immobilier: Les chiffres”

guillaume de komment devenir riche
avril 19th, 2011 @ 22 h 16 min

Cool!!
Il ne faut rien lâcher et essayer de rogner sur tous les points…

Une fois le montage bien réfléchi, le plus important est (comme dans ton investissement) que le cash flow mensuel soit positif!!

Kiyosaki l’explique très bien dans tous ses bouquins, père riche père pauvre, guide pour investir…

Au top Joel!

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Joël Reply:
avril 19th, 2011 at 22 h 21 min
Merci Guillaume,

En effet, dans ce cas, les petits ruisseaux font les grandes rivières. 10€ par-ci, 50€ par là, c’est clairement ce qui a rendu possible un cashflow positif.

Kiyosaki est clairement ma première source d’inspiration. C’est en recoupant tous ses livres que la machine s’est mise à tourner. Je ne regrette l’investissement dans les livres de cet auteur en tout cas (mis à part vos enfants riches et brillant qui ne m’a vraiment pas convaincu de sa pertinence).

« Guide pour investir », assurément le meilleur avec « avant de quitter son emploi »

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Guillaume Reply:
avril 20th, 2011 at 9 h 06 min
Yes, ca tombe bien que tu me dises cela car « vos enfants riches et brillants » était le seul que je n’ai pas encore lu.

Merci donc de la non recommandation.

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Piotr
avril 20th, 2011 @ 11 h 55 min

Splendide article clair et très intéressant même pour les non fans des investissements immobiliers comme moi.

On se prend au jeu en souriant des que tu arrives a grappiller des euros de ci, de la

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Joël Reply:
avril 20th, 2011 at 15 h 10 min
Merci beaucoup Piotr, ton commentaire est très motivant!

En me relisant, j’espérait que cet article ne soit pas trop remplis de chiffres… mâme s’il ne s’agit que d’additions et de soustractions, je sais que ça en rebutera plus d’un. Pour être franc avec toi, j’adore les jeux de chiffres et je me suis sentis assez à l’aise à chaque étape. Ajoute le contact humain avec des personnes très compétentes à chaque négociation et c’est le paradis pour moi.

Et puis, si un jour l’envie t’en prends, tu pourras toujours de repencher là-dessus!

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Piotr Reply:
avril 20th, 2011 at 15 h 15 min
Par contre, une petite idée pour intéresser les non fendus de chiffres, si tu pouvais faire un petit schéma avec des images, des chiffres en gros, des flèches, mais disons avec des images un peu amusantes, je suis sur que cela en intéresserait plus d’un !

Un beau schéma vaut mieux qu’un bon discours… c’est peut-être long mais cela est toujours un plus pour ton lectorat

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Joël Reply:
avril 20th, 2011 at 15 h 17 min
Une idée fantastique que je conserve pour le moment où j’ajouterais cet immeuble dans ma page « mes actifs ».

Merci beaucoup!
Piotr
avril 20th, 2011 @ 15 h 20 min

Mais de rien Joel, si des fois, toi-même tu as des suggestions pour améliorer aussi mon petit blog sur les voyages avec des critiques constructives (tu peux y aller franco n’hésite pas, un retour fait toujours plaisir et permet de s’améliorer !

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jerome@investissement
avril 21st, 2011 @ 19 h 20 min

ça devient intéressant tout ça.
Immobilier, bourse, blog, placements,… tu multiplies les différentes sources de revenus!

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Joël Reply:
avril 21st, 2011 at 19 h 46 min
Merci Jérôme, je me doutais bien que tu passerais par ici.

Evidemment, l’immobilier est un des piliers de la richesse et je refuse de passer à coté d’une source de revenu qui en est issue. Tu sais ce que c’est! J’en suis pas encore à huit, mais chaque chose en son temps!

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Didier
avril 23rd, 2011 @ 5 h 22 min

Merci pour cette transparence. Excellente suite de ton dernier article.

Jolie acquisition même en comptant une vacance locative d’une des unités ton projet reste viable et cela est un point très positif.

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Joël Reply:
avril 23rd, 2011 at 8 h 52 min
Bien vu Didier, c’était en effet un critère de choix. Si deux locataires sont absents, nous pouvons tout de même continuer à payer le crédit.

Avec un seul locataire absent, nous rentrons dans nos frais et nous serons même en bonus dans quelques années dans des conditions similaires.

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Bison Touffu
avril 28th, 2011 @ 19 h 04 min

Toujours aussi intéressant de lire tes articles. A quand une présentation photo de ton immeuble?

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Joël Reply:
avril 28th, 2011 at 19 h 15 min
Merci beaucoup Bison Touffu.

Je t’avoue que je n’avais pas pensé à mettre des photos mais ce sera avec plaisir!

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DavidB_iRiche.com
avril 29th, 2011 @ 23 h 48 min

Bien joué tout ça Joël !
Je sens que tu vas devenir un impitoyable négociateur pour la suite…

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Louis Pirson
mai 7th, 2011 @ 9 h 48 min

Bravo pour cette démarche Joël … avec un peu de retard.

Une petite question : dans le coût de ton investissement, as-tu tenu compte du fait que tu allais perdre ton droit à la déduction fiscale pour habitation unique ? Personnellement, c’est ce qui me retient le plus, pour l’instant, dans le fait d’investir « en direct » me contentant « d’immobilier papier » décoté.

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Joël Reply:
mai 7th, 2011 at 21 h 27 min
Merci pour ton commentaire, Louis.

En effet, je vais perdre les avantages de mon habitation unique. Cela commence par le cadastre qui perd quasiment toutes les déductions que j’y collectionnais (enfants+maison modeste) et aussi la moitié de ce que je déduisais chaque année pour mon prêt, je suppose. Je dis la moitié car l’autre moitié pourra toujours être déduit par ma compagne.

Ca fait une perte de 1000 à 1500 euros/an au total, je pense que cela n’est pas insurmontable. Dans moins de 3 ans, cette petite perte sera largement compensée. Par contre, en commençant par un studio payé 300€/mois et loué 350€ (par exemple), la perte aurait été trop importante.

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Louis Pirson Reply:
mai 9th, 2011 at 7 h 54 min
C’est vrai qu’en face du montant investi, cette perte fiscale ne pese pas trop lourd .

Finalement, ce que je retiens de ton aventure, c’est qu’une fois de plus, en investissement, le prix d’achat (ou le coût total d’acquisition dans ton cas) reste l’élément de base de sa réussite.

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Joël Reply:
mai 9th, 2011 at 8 h 59 min
Tout à fait. Autant il est « facile » de gagner plusieurs dizaines de milliers d’euros sur le prix d’achat, autant chaque euro ainsi économisé représente 2 ou même 3 euros qui ne sera pas à payer.

Si le problème est généralement « quand on emprunte pour l’achat d’une maison, on doit payer le double au final », je préfère me dire « si j’économise 10.000€ sur le prix, c’est le double qui ne restera dans ma poche ».
Julien
mai 26th, 2011 @ 21 h 32 min

Félicitations avec du retard ! Bel investissement.

Je partage l’avis qu’il faut tout négocier. Rien que le prix d’achat se répercute à tous les niveaux : Notaire, Agence, Prêt et Assurance.

Je m’intéresse moi aussi de plus en plus à l’achat d’un immeuble plutôt qu’un appartement et je me pose une question à laquelle tu pourrais me répondre. Crois-tu qu’il est plus facile de négocier pour un immeuble entre autre du au fait qu’il ait moins d’acheteur ?

En tous cas d’après mais propre recherche un immeuble est plus rentable qu’un appart et il permet de diversifier les revenus.

Enfin il y a un dernier élément que tu abordes, auquel j’avais pensé mais que je n’avais jamais vu dans un blog auparavant : l’évolution du loyer ! Effectivement en France par exemple on peut légalement augmenter le loyer chaque année avec l’indice IRL. Mais penses-tu que l’augmenter chaque année soit réaliste ? A vrai dire je suis moi-même locataire depuis peu alors je n’ai pas d’expérience dans ce domaine

Bon courage !

[Reply]
Joël Reply:
juin 20th, 2011 at 12 h 53 min
Bonjour Julien et merci pour ton commentaire,

Chaque négociation m’a mené vers la rentabilité plutôt que vers le gouffre financier. La différence entre une perte et un bénéfice se joue parfois sur quelques euros, sur 5 minutes de dicussion avec un pro ou sur 0,1%, cela vaut la peine qu’on s’y attarde.

Pour répondre à ta première question au sujet du prix, je ne sais pas comment juger la « facilité de négociation »… Ce que je sais, c’est qu’en achetant via un agent immobilier honnête, il y a toujours une place pour sa marge mais pas de place à l’abus car il DOIT vendre VITE et au meilleur prix pour tout le monde et il connait le marché. En comparant les prix, j’ai vu qu’un appartement de 60m² coutait plus de 90.000€ hors frais… Dans mon cas, 3 appartements et 2 rez-commerciaux pour 285.000 tous frais compris, c’est un super prix… Et tu parles de diversification des risques, je confirme. Avec seulement 3 unités occupées sur 5, je paie mon crédit. 4 unités paient l’entièreté des frais (y compris l’épargne de précaution) et 5 unités louées apportent un revenu passif très intéressant.

Pour ce qui est de l’indexation, la Belgique est un pays ou tout est indexé automatiquement. En ce qui concerne un loyer, ce n’est pas automatique, la personne que cela avantage peut en faire la demande et l’autre partie est tenue de s’y soumettre dans ce cas. Je demanderais quand même l’avis des locataires avant de leur envoyer une demande écrite… L’important est que eux se sentent bien à un prix abordable.

Désolé de te répondre après autant de temps et n’hésite pas à repasser par ici… je t’aiderais selon mes possibilités avec plaisir.

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laurent
juin 20th, 2011 @ 21 h 29 min

hello,

merci pour ces infos transparentes, et bravo pour cet investissement rentable, comme quoi, en cherchant bien on peut trouver rapidement la bonne affaire, et celles-ci ne manquent pas.

2 questions :
- dans quel département as-tu acheté ?
- as-tu fait un calcul sur la plus-value que tu pourrais tirer à la revente de ton bien (car c’est aussi ce qui détermine que c’est une bonne affaire, même si ta stratégie n’est pas de revendre immédiatement) ?

Pour la révision des loyers (c’est excellent de savoir l’intégrer dans tes calculs), je dirais qu’il faut que ce soit aussi marqué dans le bail, et alors il n’y a pas besoin de faire de courrier informatif, mais plutôt une information de révision exigeant le nouveau loyer. La révision étant indicé (et légalement ne peut pas dépasser cet indice), il appartient au propriétaire d’être ferme sur cette révision et l’appliquer est totalement réaliste… une main de fer dans un gant de velour !

Laurent de 500K

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Joël Reply:
juin 26th, 2011 at 11 h 08 min
Merci pour ton commentaire Laurent,

Je suis de Liège, Belgique, où les bonnes affaires sont légions. Les gens sont tous pressés de vendre et l’offre et la demande d’appartements à louer est très avantageuse pour les propriétaire. Le Liégeois moyen n’étant pas très entreprenant, ce qui est dommage pour la ville mais tant mieux pour ceux qui le sont, est un excellent terrain pour se faire les dents sur tout type de biens (terrains, immeubles, apparts, maison, garages, parkings, lots, kots,…). Une vraie brocante!

Pour ce qui est des plus value, l’immobilier est monté de 2,8% en moyenne chaque année pour une inflation de 2,3% depuis les 30 dernières années. J’ai effectivement effectué quelques simulations… le bien aura doublé de prix peu après la fin du crédit (25 ans).

Pour ce qui est du contrat de bail, l’indexation de référence est reprise et un paragraphe est dédié à l’indexation annuelle à chaque date anniversaire. Après, comme tu le dis si bien:

« il appartient au propriétaire d’être ferme sur cette révision et l’appliquer est totalement réaliste… une main de fer dans un gant de velour ! »

[Reply]
laurent Reply:
juin 26th, 2011 at 22 h 18 min
Ok, merci pour ces infos. Les règles changent (par rapport à la France), mais les concepts restent les mêmes. à l’occas, n’hésite pas faire un petit tour sur mon blog, il pourra sans doute t’intéresser (laisses moi une petite trace de ton passage si c’est le cas).

j’en profites pour te poser quelques petites questions alors sur les règles belges :
- quelle est la taxe sur la pus-value immo ?
- un français peut-il fait de l’achat / revente en belgique ?
- l’achat / revente en masse est-il soumis à des règles particulières ? (en france 1 seul achat revente / an en tant que particulier, sinon, il faut se constituer en société)

++

[Reply]
Joël Reply:
juin 27th, 2011 at 9 h 02 min
Les taxes sur les plus value en Belgique sont appliquée dans 3 cas:
- Revente d’un nouvel immeuble dans les 5 ans après sa construction et à condition que le vendeur n’ai pas vécu dans cette habitation: 16,5%
- Plus-value réalisée suite à une spéculation (achat-revente à risque avéré): 33%
- revente d’un terrain non bâti dans les 5 ans: 33% (16,5% entre 5ans et 8 ans)

Je n’ai rien lu au sujet d’une interdiction aux français d’acheter/revendre de l’immobilier en Belgique

Quant à l’achat, revente en masse, la Belgique n’a pas une législation claire. Là ou c’est évident pour un particulier qui aurait un chiffre d’affaire de plusieurs centaines de milliers d’euros par an en achat/revente, j’ai encore le temps avant de me poser cette question. D’un autre coté, je préfère payer 30% de quelque chose que 0% de rien du tout, je poserais la question à un professionnel dès que j’aurais le moindre doute (la législation aura changé d’ici là)

Je trouve toutes mes informations sur notaire.be qui est un excellent site de référence que je conseille à tous ceux qui veulent en savoir plus en matière juridique et de taxation sur l’immobilier en Belgique (entre autres)

Je passerais sur ton blog avec plaisir!
Retaill
juin 24th, 2011 @ 22 h 08 min

Tu as un rendement à combien ducoup?

[Reply]
Joël Reply:
juin 26th, 2011 at 11 h 22 min
Salut Retaill,

Tu parles de rendement en % ou en euros? Brut ou net?

Actuellement, les 2 rez commerciaux ne sont pas loués. J’ai eu des offres qui me permettaient de passer en cashflow positif mais à prix réduit. Je sais qu’en cherchant encore un peu, je pourrais les louer au prix idéal (900€ pour les deux)

J’ai pu revaloriser un des trois appartements ce qui me permet une moyenne de 400€/appartement par mois + 20€/appartement par mois pour l’eau (qui est à mon nom)

En gros, je compte sur 2100€ de loyers et un crédit de 1400€ et un prix total d’achat de 285.000€ ce qui donne un rendement brut de plus de 11% et un revenu qui sera estimé entre 100€/mois et 200€/mois par associé.

[Reply]
Retaill
juin 27th, 2011 @ 22 h 11 min

Salut Joel,
L’opération (en terme de rendement) est pas mal, mais je compte 2100*12/285000 = 8.8% (ce qui reste un bon placement). Il y a quelques points que je ne saisie pas dans ton montage (frais incendie, assurance vie, etc), mais a force d’en faire tu vas organiser tout ça

Tu as trouvé comment ce bien? c’est dans quelle ville? Ca a l’aire assez dynamique au vue des prix pratiqué par les studios. Une agglo de 100 000 habitants je pense.

Retaill

[Reply]
Joël Reply:
juin 28th, 2011 at 8 h 26 min
Nous avons discuté avec des agents immobilier et nous avons visité des biens qui correspondaient à nos simulations de prix. C’est à Liège, en Belgique à moins de 1km du centre.

Pour ce qui est des frais, je prends le prix annuel et je divise par 12 pour obtenir le flux mensuel.

Et tu as raison, c’est bien 8,8%… erreur de ma part.

[Reply]
laurent
juin 28th, 2011 @ 19 h 29 min

@joel : merci pour ces infos. les taxes en belgique sont donc un peu plus élevée qu’en france mais proche.
en france pour un investisseur particulier, il ne faut pas répéter trop souvent les opérations au risque d’être requalifié en pro et de se voir assujetti à une taxation plus importante !
à ce qui est dit, 1 opération / an au maximum.

bonne réussite à toi
laurent de 500K

[Reply]