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Immobilier VS immobilisme

Posté le 14 mars 2012 par Joël | 19 Commentaires

Ce qui dérange le plus dans l’investissement immobilier, pire que d’autres médias d’investissement, c’est tout ce que peut s’imaginer l’investisseur en herbe comme problème potentiel. Avant même de commencer à chercher dans les annonces, il s’imagine que tout va mal se passer, la banque n’accordera pas le prêt, beaucoup d’argent devra être dépensé en travaux pour que ça « reste » rentable, les locataires ne paieront pas ou dégraderont VOTRE bien, et la crise qui fera sûrement éclater la bulle immobilière, et si il y a le feu, et si… et si… et si Paris était de la taille d’une pièce de 0,20€, on pourrait la mettre en bouteille.

Le SECRET

Investir dans l’immobilier ne devient une ruine que si vous décidez dès le début que ça va être une ruine. Si vous décidez dès le début que l’immobilier en tant qu’investissement doit vous rapporter de l’argent, alors il y a de fortes chances pour que cela arrive. Par contre, si vous décidez de perdre de l’argent, vous avez aussi toutes les chances que cela arrive.

Premièrement, choisissez un bien que vous vous sentez capable de gérer. L’immobilier, ça va d’une place de parking de 12m² à un terrain industriel de 10.000 hectares. Dans tous les cas, vous pourrez gagner ou perdre de l’argent. Le plus important, c’est de jouer avec les chiffres jusqu’à obtenir une prévision financière positive. Vérifiez le prix de l’immobilier, le crédit et le prix de location d’un tel bien ainsi que les frais d’aquisition. Les différents boutons sur lesquels vous pouvez appuyer sont:

  • Prix d’achat : négocier avec le vendeur
  • Prix de location : améliorer le bien, trouver les arguments pour monter le prix, permettre une colocation, diviser le bien pour obtenir un meilleur rendement au m²
  • Les taux des crédits : augmenter son apport personnel, allonger la durée du crédit, opter pour un crédit à mensualité progressive, négocier le taux

Deuxièmement, choisissez un bien qui vous permette de faire ce que vous voulez faire… à savoir, achat-revente, location, exploitation, construction,… Et cela, en fonction de votre humeur, de vos moyens et des moyens mis à votre disposition.

Troisièmement, restez cool! Et pour pouvoir conserver son sang froid en toute circonstance, appuyez-vous toujours sur un scénario qui vous permette de retourner en arrière en cas de problème. Par exemple, si vous achetez un bien à un prix nettement inférieur au prix du marché dans une zone où la demande est forte, vous n’aurez aucune difficulté à le revendre en catastrophe si votre situation ne vous permet plus de gérer cette affaire. Ne vous découragez pas et réessayez à un moment où vous vous sentez dans une situation plus stable.

Formez-vous, informez-vous

Pour en savoir plus sur l’immobilier avant de vous lancer, vous devrez vous intéresser de près à toute l’information disponible sur ce sujet, à commencer par cibler la région dans laquelle vous désirez investir: le prix des différents biens immobiliers mais aussi les habitudes des habitants, l’environnement économique, les accès aux écoles, hôpitaux, transports,… Vous devez aussi vous familiariser avec le système de crédit, les taux mais aussi toutes les informations légales qui y sont liées. Internet regorge d’informations sur le sujet, il y a ce blog-ci qui peut vous aider dans vos choix ou dans la stratégie à adopter, j’espère que vous y trouvez l’information dont vous avez besoin. De même,

Cet article vous a plu?

  1. L’éternel dilemme de l’investisseur en immobilier
  2. Doubler son salaire avec l’immobilier ****
  3. Différents degrés d’investissement immobilier
  4. Quelques bases concernant l’investissement

Commentaires

19 réponses to “Immobilier VS immobilisme”

  1. Pierre-Antoine de Jeune et Actif
    mars 14th, 2012 @ 17 h 09 min

    Bonjour,

    Très bon article! Les conseils sont à garder précieusement pour tout investisseur.

    Trouver la bonne affaire est réalisable, il faut y passer du temps. Concernant, la réduction du crédit, ne pas oublier que les frais de dossier, l’assurance du prêt, la garantie du prêt sont négociables.

    Je me permets d’ajouter cet article : http://www.businessattitude.fr/2011/12/19/pourquoi-les-banquiers-sont-les-harry-potter-des-credits-immobiliers/

    Bonne journée,

    Pierre-Antoine

    [Reply]

    Joël Reply:

    Merci pour ton commentaire, Pierre-Antoine.

    En effet, tout investissement qui se veut rentable demande patience et discernement. Etudier un projet en profondeur permet d’optimiser les points positif tout en déjouant les problèmes qui pourraient survenir.

    J’ajouterais que je suis tout à fait d’accord avec ton article invité: Pour faire une bonne affaire, il faut que d’autres personnes fassent aussi une bonne affaire.

    D’habitude, je n’accepte pas l’auto-promotion mais dans ce cas ci, non seulement tu cites un blog qui n’est pas le tien mais surtout, ton article est très intéressant et mérite un petit détour.

    [Reply]

    Pierre-Antoine de Jeune et Actif Reply:

    Oui en effet, l’article donne des clés pour négocier le coût d’un emprunt immobilier à la baisse donc dans le cas de ton article, cela est intéressant pour les lecteurs :)

    A plus tard :)

    [Reply]

  2. Michaël@plus-value
    mars 14th, 2012 @ 19 h 08 min

    Etre un investisseur avisé dans l’immobilier demande à la base d’avoir un bel apport personnel pour pouvoir négocier dans de bonnes conditions !

    Il est préférable d’essayer de comprendre parfaitement les tenants et les aboutissants, parce que dans ce cas précis, l’investisseur ne doit pas agir dans le brouillard !

    C’est un engagement de longue durée ou une grande part d’affectif rentre en ligne de compte, parce le projet doit être murement réfléchi : optique d’achat/location, revente sur le moyen terme avec plus-value potentielle…

    En somme, s’engager pour ne pas être trop engagé serait le slogan à adopter contre l’immobilisme !

    [Reply]

    Joël Reply:

    Salut Michael,

    « Un apport personnel pour pouvoir négocier dans de bonnes conditions… » tu rigoles ou quoi?

    J’ai acquis un immeuble de rapport avec un associé pour 360€ de frais de gestion: le prêt couvre l’ensemble du batiment + les frais de notaires + les frais d’enregistrement + l’assurance vie. Et le banquier comme l’agent immobilier m’ont dit « revenez quand vous voulez » alors que j’avais déjà un crédit en cours et un salaire minable. La phrase « tant pis monsieur, votre concurrent m’a proposé un meilleur taux et couvre 115% du prix de la maison » fonctionne bien mieux qu’un apport de 20% + les frais.

    Bien sûr un apport personnel peut être un petit plus mais il y a tellement de possibilités de négociation que ça ne doit même pas représenter 10% de la bonne affaire.

    Là ou je suis totalement d’accord avec toi, c’est qu’il ne faut surtout pas s’engager à la légère et bien comprendre dans quoi on s’engage: si on veut une plus value, les choix seront différents qui si ont veut louer.

    [Reply]

    Michaël@base de rentabilité Reply:

    Salut Joël,

    Je croyais qu’en cette période d’incertitude, les banquiers étaient de plus en plus exigeant en matière d’acceptation de prêt !

    Je suis étonné qu’il est aussi facile d’obtenir gain de cause et je précise que je ne suis propriétaire de rien du tout.

    Puisqu’un apport personnel n’est qu’un petit plus, il semblerait que devenir propriétaire soit vraiment à la portée de tous !

    [Reply]

    Joël Reply:

    Bonjour Michael,

    Le mieux est de juger par toi-même. Il ne faut surtout pas écouter toutes les rumeurs qui circulent et ne pas hésiter à faire jouer la concurence. Lorsque j’ai été voir mon banquier pour la première fois, il m’a dit que ce ne serait pas possible. Après la troisième réunion, nous avons trouvé un terrain d’entente et j’ai pu avoir ce crédit. Je rappelle qu’au départ, il voulait refuser de me prêter 100% et que par la suite il a accepté de prêter 115%. Si je m’étais arrêté à la première proposition, rien ne se serait passé.

    Comprends bien que un seul « oui » est plus puissant que 100 « non ». Négocie, mets en avant tous tes points positifs (rentabilité du bien, emploi stable, portefeuille boursier, expérience, registre de commerce en après-journée,…) et tu verras que beaucoup de portes s’ouvriront.

    Julien Reply:

    Je suis moi aussi aller tâter le terrain des prêts immo avec ma banque. Au départ je proposai de faire un apport mais ma conseillère ma carrément conseillé d’emprunter à 100% frais de notaire inclus. Je ne l’avais proposé car que je pensais pas que ce serait possible.

    Comme quoi qui ne tente rien n’a rien ! C’était pour un investissement locatif je précise. Pour acheter sa résidence principal c’est peut-être un autre discours.

    [Reply]

    Joël Reply:

    Ce que tu me dis ne m’étonne pas, pour que les banques gagnent de l’argent, elles sont obligées de faire crédit: c’est leur premier business.

    Si ton investissement est rentable en empruntant 110% ou 120%, autant en profiter et garder tes milliers d’euros pour toi! Si l’agent de la banque persiste à refuser, c’est qu’il n’a pas besoin d’argent.

    Pour répondre à la question que tu te poses, mon banquier m’a dit que dans le cas d’un bien mis en location, les propriétaires font moins d’efforts pour améliorer/conserver la valeur du bien et que donc, l’acceptation du prêt est plus délicat. Je suppose que cela dépend aussi de la politique interne du moment en vigueur dans l’institution choisie.

  3. Fabien de Argent-Pour-La-Vie.com
    mars 15th, 2012 @ 9 h 58 min

    Bonjour Joel,

    je n’ai pas encore d’expérience dans l’immobilier en tant qu’investissement.
    J’ai néanmoins fait construire une villa il y a quelques années. Malgré qu’il s’agisse à la base d’un évènement important et heureux au fur et à mesure des mois cela a aussi été une expérience très stressante et très coûteuse financièrement.
    Cependant j’ai commis un certains nombre d’erreurs que je ne reproduirai pas.
    Je crois avant toutes chose qu’un projet doit être étudié de façon rationnelle et objective en faisant le maximum pour mettre de côté l’aspect émotionnel.
    Merci pour ton article.

    [Reply]

    Joël Reply:

    Merci à toi pour ton commentaire.

    Beaucoup de gens de mon entourage désiraient acheter une maison qu’ils auraient fait construire selon leurs besoins et leurs désirs. Il est triste de constater que tous les vendeurs de ce type de projets sont avant tout des vendeurs de rêves. Dans la réalité, faire construire demande énormément de temps et d’énergie de la part du client.

    Une maison achetée déjà construite a déjà fait ses preuves, vous savez ce qu’il en est et ce que vous pouvez en faire. D’autant plus qu’il est beaucoup plus facile de négocier le prix d’une maison d’occasion que d’une maison neuve.

    Et comme tu l’écris si bien, on y revient encore: « un projet doit être étudié de façon rationnelle et objective »

    [Reply]

  4. DavidB_iRiche.com
    mars 24th, 2012 @ 0 h 02 min

    C’est vrai que c’est comme toute action importante dans sa vie, il faut réfléchir en amont, se documenter, ne pas voir que le gain immédiat, se projeter un peu et prévoir une porte de sortie le cas échéant.
    Un peu comme quand on se marie… ;-)

    [Reply]

    Joël Reply:

    Merci David,

    « …ne pas voir que le gain immédiat… », je pense que c’est ça le plus dur au début. Non seulement psychologiquement, travailler dur et ne pas être payé à la fin du mois WTF?

    Mais aussi financièrement: Arrêter de bosser pour un salaire et me lancer dans un projet qui ne rapportera de l’argent que dans un an. Je fais comment pendant ce temps?

    ET pour ce qui est du mariage, Benjamin Franklin a dit (parait-il): « Ayez vos yeux bien ouverts avant de vous marier, et mi-clos quand vous serez mariés. »

    Je pense que pour ce qui est de l’investissement, il faut garder les yeux grands ouverts même après la signature du contrat.

    [Reply]

  5. Kris / MyWebBusiness
    avril 30th, 2012 @ 14 h 11 min

    Comme dans chaque domaine, il y a des bonnes et mauvaises affaires. Il faut être attentif et jamais se fier aux autres.

    Il faut se faire son propre avis. Je possède 2 bien immobiliers (2005 – 2011). Leur valeur a déjà augmenté alors que depuis le début on m’annonce que les prix vont chuter ;)

    [Reply]

    Joël Reply:

    Tout à fait d’accord Kris.

    Si quelqu’un te dit chaque année que l’immobilier va dégringoler, l’année où cela arrivera il pourra te dire « tu vois, je te l’avais dit! ».

    C’est en écoutant ce genre de personne qu’on passe à coté des plus belles opportunités.

    [Reply]

  6. Lionel
    mai 28th, 2012 @ 16 h 11 min

    Joel,

    Tu as raison les investsseurs debutants sont reluctant a prendre des risques… La peur de l’inconnu j’imagine.

    A bientot

    [Reply]

    Joël Reply:

    Merci pour ton commentaire, Lionel.

    La peur de l’inconnu fait imaginer des choses pires que le pire qui puissent arriver, c’est l’instinct de survie… ou l’application de l’adage « la curiosité est un vilain défaut ». J’ai commencé par m’intéresser au sujet, puis m’informer, puis me convaincre que c’était possible, puis me convaincre que j’en était capable pour enfin convaincre mon entourage. Le cheminement a été long et est la route est bordée de doutes, il est donc indispensable de toujours avancer en regardant vers l’avant.

    La peur de l’inconnu n’est pas un mal en soi, par contre, surmonter cette peur est indispensable à une vie équilibrée.

    [Reply]

  7. benjamin@le-blog-du-patrimoine
    juin 3rd, 2012 @ 11 h 03 min

    Autant dans un montage immobilier on peut tout blinder en amont (bien négocier le prix d’achat et le montage financier), autant on ne peut pas tout maitriser une fois le locataire en place.

    Les cas de non paiement des loyers pour cause de perte d’emploi se multiplient ces derniers mois, et là ça devient tout de suite très compliqué pour le propriétaire qui a financé son achat à 100 % à crédit.

    A mon sens il faut TOUJOURS prévoir une trésorerie équivalente à 24 mois de mensualité de crédit en réserve, car c’est le délai moyen pour faire un expulser un locataire.

    [Reply]

    Joël Reply:

    Merci pour ton commentaire, Benjamin.

    C’est en effet pour ces raisons que j’ai fait financer mon achat à 100%, pour conserver mes trésoreries et faire face à toute éventualité. Dans tous les cas, il vaut mieux faire financer un bien à 100% et conserver son argent, et recevoir au moins 125% du montant des mensualités du crédit en loyer que faire financer un bien à 75%, 80%, vider son compte et ne recevoir que 80% de ses paiements de crédits en loyer. Lorsque’il est possible de conserver le beurre et l’argent du beurre, pourquoi s’en priver? Le risque est de toute façon le même pour tout le monde.

    La maitrise du locataire qui paie pas, pour moi, c’est d’abord posséder un bien LARGEMENT auto-financé.

    [Reply]

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